【海外不動産】米国人は「住宅ローン」に抵抗感がない

2015年8月3日

 


【連載コラム】「米国不動産」はなぜ最強なのか(第1回)

 

米国不動産はなぜ最強なのか
サブプライムショックから7年。米国の不動産市況は今、回復傾向をたどっています。
2016年には大統領選挙が行われ、もし共和党が政権に就けば、もろもろの規制緩和により、米国の不動産市況はさらに良くなっていくと思われます。
ここ数年、日本では海外不動産に投資する人が増えています。リスクのある新興国と比べ、アメリカは成熟した先進国でありながら、非常に高い経済成長率を維持している地域がたくさんあり、投資できる成長性を備えています。不動産取引のシステムも情報開示は明確で透明性が高く、日本と比較しても優れています。
この連載では、米国不動産こそ海外不動産投資の本命としておすすめできる理由をご説明します。
第1回は、米国不動産市場が右肩上がりに成長を続けてきた理由から見ていきましょう。


かつて日本の不動産市場は、不動産神話といって、「土地は絶対に値上がりする」と信じられていました。

 

しかし、90年代に入ってバブル経済が崩壊すると、日本の地価はとどまるところを知らないかのような下げトレンドに入っていきました。銀行は、土地さえあればいくらでも融資をするということで、土地を担保に巨額の融資を行ったものの、その融資が焦げ付いただけでなく、担保として押さえていたはずの土地の評価額がどんどん下がったため、担保を売却しても焦げ付いた融資を回収できなくなり、不良債権問題が拡大していきました。この過程で、さらに日本の地価は下落していったのです。

 

こうして日本の不動産神話はあっけなく崩壊しました。

 

一方、リーマンショックなどの際には一時的に下落したものの40年以上もの長期にわたって、不動産価格が上昇し続けている国があります。それが米国です。

 

どのくらい上昇しているのかというと、年平均にして4%ずつ値上がりしています。だから、米国の人は不動産の購入に積極的です。夫婦で一生懸命に働いて家を持てば、1年で4%の値上がりですから、4年も経つと約16%も値上がりすることになります。

 

したがって、その時点で保有物件を売却し、他のさらによい物件に住み替えることもできますし、あるいはリファイナンスといって、新しいローンを組んで、今、払っているローンを完済する借り換えを行えば、そこで値上がり益を実現できるので、その実現益でクレジットカードや車などの他のローンの返済も行うことができます。実はこれが、米国の個人消費が旺盛である理由のひとつです。

 

それとともに、とにかく一時期、夫婦で一生懸命に働いて家を持てば、それで一生安泰だという気持ちも強く持っています。その点では、日本人以上に米国人は不動産が好きともいえるでしょう。

 

確かに、2007年に起こったサブプライムショックによって、米国における不動産神話もついえたかに見えました。しかし、前述したシェール革命によって米国経済が息を吹き返しているため、徐々にではありますが、米国の人々の間には再び不動産への信頼が回復しつつあります。

 

懲りない米国人のポジティブ思考

 

「サブプライムショックを経験したのに、なぜ米国人は懲りないのか」という声が、日本人の間から聞こえてきそうです。それはそうでしょう。あれだけ痛い目に遭ったのにもかかわらず、再び不動産を信頼し始めているのですから。しかし、これは日本人と米国人の、借金に対する考え方の違いといってもよいでしょう。

 

日本人の場合、住宅ローンを絶対に完済しようとします。だから、失業したりして返済が滞ることになると、もう大変です。なかには保険金で支払おうとして自殺まで考える人も出てきます。ある意味、日本人の家を買うという行為には、どこか悲壮感のようなものが漂っています。

 

これに対して米国人の場合、家を買うのはもっと気軽な行為です。「だからサブプライムショックが起こったんだ」という意見もあるとは思いますが、日本人のように「一生で最も大きな買い物」というイメージは、ほとんどありません。

 

もちろん、住宅ローンの返済に窮する人もいます。それでも、日本人のような悲壮感はありません。返せない場合は、バンクラプシー・コートといって、倒産裁判所に行きます。

 

日本人からすれば、そんなところに行くのは本当に嫌なことだと思います。住宅ローンが返済できず、自己破産申請をするとなれば、自分のプライドも許さないでしょうし、恥ずかしいし、他の人に迷惑をかけてしまうという自責の念に駆られることでしょう。

 

しかし、米国人はあっさりしたもので、即、倒産裁判所で自己破産の手続きを取ります。

 

しかも、意外なのが倒産裁判所の裁判官がはじめにいう言葉です。本来、自己破産申請を行ったりしたら、裁判官から「どうして無理な住宅ローンを組んだのか」、「反省しなさい」などと説教されると思うでしょう。

 

ところが、倒産裁判所の裁判官は、まず「コングラチュレーション!」というのです。破産した人に対して「おめでとう!」というのです。日本人からしたら、「ふざけるな!」となるところでしょう。

 

そうではないのです。自己破産してしまえば、その時点で借金は棒引きされます。もちろん財産が多少なりとも残っていたら、住宅ローンの一部返済に充てられますが、返せない残りの借金は返済する必要がなくなります。

 

つまり、「これであなたは新しい人生を再スタートできますよ」という意味が込められているのです。

 

このポジティブさが米国人の気質です。どこまでも明るく、前向きな考え方があるからこそ、米国経済は成長を続けているし、住宅ローンに対する抵抗感がないからこそ、米国の不動産市場は活況を呈しているのです。

 

次回は、米国の「人口増加国」としての一面を見ていきましょう。

 

 

 

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