【海外不動産】米国の「人口」は増え続けている

2015年8月7日

 


【連載コラム】「米国不動産」はなぜ最強なのか(第2回)

 

米国不動産
サブプライムショックから7年。米国の不動産市況は今、回復傾向をたどっています。
2016年には大統領選挙が行われ、もし共和党が政権に就けば、もろもろの規制緩和により、米国の不動産市況はさらに良くなっていくと思われます。
ここ数年、日本では海外不動産に投資する人が増えています。リスクのある新興国と比べ、アメリカは成熟した先進国でありながら、非常に高い経済成長率を維持している地域がたくさんあり、投資できる成長性を備えています。不動産取引のシステムも情報開示は明確で透明性が高く、日本と比較しても優れています。
この連載では、米国不動産こそ海外不動産投資の本命としておすすめできる理由をご説明します。
今回は、先進国では少ない「人口増加国」という米国の一面を見ていきましょう。
第1回『米国人は「住宅ローン」に抵抗感がない』はコチラから

※本連載は2014年10月刊行『本命 米国不動産投資』(幻冬舎メディアコンサルティング刊)からの抜粋です。


近年の日本の新聞や雑誌等を見ると、将来の人口減少に対する懸念を示す記事が目立っています。実際、日本の人口は2008年の1億2800万人をピークにして減少傾向をたどっています。このままのペースだと、2030年には1億2000万人まで減少し、さらに2080年には5000万人を切るとまでいわれています。

 

これに対して米国は、2012年の人口が3億1750万人で、2030年には3億6260万人まで増加すると見られています(図表1)。

 

(図表1)米国の人口動態

 

図1

 

同じ先進国でも、日本の人口は加速度的に減少傾向をたどるのに対し、米国の人口はこれからも増加傾向をたどっていくのです。ちなみに、現在、世界最大の人口大国である中国は2030年にピークを迎えます。その時の人口は、14億5000万人と見られていますが、中国は「一人っ子政策」の影響によって、そこから先は急激な人口減少と高齢化が進んでいきます。

 

このように考えていくと、将来にわたって人口が増えていく国・地域は、アフリカとインドの次に米国が挙がるのです。

 

ちなみに国際連合の人口推計によると、アフリカの人口は2100年までに、現在の4倍の40億人に達する見通しで、インドも2060年くらいまでは人口が増え続ける見通しです。また、米国の人口は2100年に、4億6000万人程度まで増えると考えられています。

 

不動産価格上昇のカギを握る移民制度改革法

 

さて、こうして見ると、先進国で人口が増え続けるという見通しが成り立つのは、米国くらいであることが分かります。日本は確実に減少していきますし、欧州各国も似たようなものでしょう。アフリカやインドは、西暦2100年にもなれば、ひょっとしたら先進国の仲間入りを果たしているかもしれませんが、今、投資するとしたら、非常にリスクの高い新興国不動産投資になることを覚悟しなければなりません。

 

米国の人口が、先進国であるにもかかわらず増加するのは、同国が積極的な移民政策を採っているからです。

 

特に、オバマ大統領は移民政策の改革には積極的です。2013年6月に上院で可決された移民制度改革法は、結局、下院による採決見送りで廃案になりましたが、それとは別に議会を通さない方法で、移民制度の抜本的改革に取り組む姿勢を見せています。

 

この移民制度改革法のポイントは、不法移民の合法的滞在への転換にあります。すでに廃案なので何ともいえませんが、仮にこの法律が施行されていたら、米国経済にとってはさまざまなメリットが生じてくる可能性がありました。もちろん、オバマ大統領は今も、抜本的な移民制度の改革に取り組んでいるので、今後も移民政策が米国経済に大きな影響を及ぼす可能性があります。

 

どのような影響が考えられるでしょうか。

 

まず、財政赤字の解消です。米議会予算局によると、仮に今回の移民制度改革法が成立した場合、人口の増加によって医療・年金などの歳出増加につながる一方、税収がそれを上回るペースで増加するため、財政赤字は減少傾向をたどるという試算がはじきだされました。加えて、実質GDPが2023年に3.3%、2033年には5.4%も増加するといわれています。

 

経済が伸びれば、当然のことですが、不動産価格は上昇しやすくなります。しかも、米国の場合、人口増加を背景にして、長期的に経済が拡大傾向をたどるという試算が出ているので、不動産価格に関しても、長期的な上昇トレンドをたどる可能性が高いと考えられます。

 

次回は、不動産投資の収益の源泉であるインカムゲインとキャピタルゲインの両方が期待できる米国不動産の魅力を見ていきましょう。

 

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