【海外不動産】米国不動産は高い「収益性」とリターンが魅力

2015年8月19日

 


【連載コラム】「米国不動産」はなぜ最強なのか(第3回)

 

米国不動産は高い「収益性」とリターンが魅力
サブプライムショックから7年。米国の不動産市況は今、回復傾向をたどっています。
2016年には大統領選挙が行われ、もし共和党が政権に就けば、もろもろの規制緩和により、米国の不動産市況はさらに良くなっていくと思われます。
ここ数年、日本では海外不動産に投資する人が増えています。リスクのある新興国と比べ、アメリカは成熟した先進国でありながら、非常に高い経済成長率を維持している地域がたくさんあり、投資できる成長性を備えています。不動産取引のシステムも情報開示は明確で透明性が高く、日本と比較しても優れています。
この連載では、米国不動産こそ海外不動産投資の本命としておすすめできる理由をご説明します。
今回は、不動産投資の収益の源泉であるインカムゲインとキャピタルゲインについてお話しします。
第2回『米国の「人口」は増え続けている』はコチラから

※本連載は2014年10月刊行『本命 米国不動産投資』(幻冬舎メディアコンサルティング刊)からの抜粋です。


収益性という点でいうと、今後も米国不動産の魅力は高まっていくと考えられます。

 

不動産の収益の源泉は、2つに分かれます。ひとつは不動産価格そのものの値上がり益。つまりキャピタルゲインです。もうひとつは、投資した不動産を賃貸に回すことで得られる賃貸料。つまりインカムゲインです。

 

この2つが、不動産投資の収益の源泉であり、それが今後、どのようになるのかによって、不動産投資の収益性が決まってきます。

 

まず、キャピタルゲインがどうなるのかということですが、米国は今後も移民政策によって人口増が期待されており、それが不動産価格の上昇要因になります。これまでの歴史から見ても、米国不動産価格は過去40年間で、年平均4%ずつ値上がりしており、これからも十分、値上がりが期待できそうです。

 

確かに、2007年のサブプライムショックの影響によって、米国不動産価格は大きく下落しました。しかし、それも一時的なもので、再び上昇傾向をたどり、今ではサブプライムショック前の水準を取り戻してきています。あれだけ大きなショックが直撃したにもかかわらず、再び元の水準を取り戻してきているのですから、米国の不動産市況はかなり強いと判断してもよいでしょう。

 

したがって、これからも米国の不動産価格は長期的な上昇トレンドをたどっていくものと思われます。

 

次にインカムゲインですが、これは簡単にいえば賃料収入です。安定した賃料収入の決め手は何かというと、人口の流動性、ならびに人口増加です。人口が増えれば、必然的に住宅需要が増えていくため、賃料収入が途絶えることはありません。

 

また、人口の流動性が高い状態であれば、引っ越しによって出ていく人がいたとしても、他の地域から引っ越してくる人もいるので、常に需要は高い水準で維持されます。

 

ただし、規制もあります。レントコントロールといって、たとえばロサンゼルスのダウンタウンなど、低所得者が多く住む地域では、あるパーセンテージ以上の賃料値上げは、法律によって規制されています。「来月から賃料を20%引き上げます」などとはいえないのです。

 

こうした規制はありますが、それでも日本の不動産に投資するのに比べれば、はるかに高いリターンが期待できます。何しろ日本の不動産は、ごく一部の一等地しか不動産価格が値上がりせず、大半は横ばいのままです。

 

つまり、キャピタルゲインは期待できず、インカムゲインのみしか、不動産投資の収益源がない状態です。この点を考慮しても、キャピタルゲインとインカムゲインの両方が期待できる米国不動産は、非常に高い魅力があるといえるのです。

 

ちなみに、米国不動産の収益率ですが、キャピタルゲインについては、年平均で4%程度の値上がり益が期待できます。また、インカムゲインに関しては、諸経費等を差し引いたネットで年3~4%です。仮に年4%であれば、キャピタルゲインと合わせて年8%程度のリターンになります。

 

また、より高い収益を得たいのであれば、多少リスクは伴いますが、都心から少し離れた場所の不動産や、あるいはやや環境の悪いところを選ぶことによって、年7%程度のインカムゲインも実現します。

 

次回は、「シェール革命」と呼ばれるシェールガス・シェールオイルの採掘による影響についてお話しします。■

 

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