カリフォルニア不動産の基礎知識

 

物件タイプ

カリフォルニアの不動産は、一般的に下記4区分に分類されます

・戸建住宅(Single Family Residence)

・アパート(Apartment house)

・タウンハウス(Townhouse)

・コンドミニアム(Condominium)

戸建住宅及びアパートは日本と同様のイメージで、基本的に木造です。

タウンハウスは日本ではあまり馴染みがありませんが、長屋のような建物で、複数の戸建住宅が結合して1棟のアパートを形成しているイメージです。セキュリティーゲート付の物件の方が人気が高い傾向にあります。なお、木造であることが多いです。

コンドミニアムは日本の区分所有マンションに該当します。プールが併設されているケースが多いです。所有者は、毎月、日本におけるマンション管理費に相当するHOA Fee(Home Owner Association Fee)を支払う必要があります。なお、鉄骨造や鉄筋造の場合は、法廷耐用年数が異なりますので、タックスメリットを目的とする際は減価償却年数に留意する必要があります。

 

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安全な不動産取引システム

アメリカでは、日本と異なり、各地域の物件取引情報が登録されているデータベースがあり、一般に公開されています。売買当事者が同一の情報にアクセスすることができるため、取引の透明性が高いと言えます。

不動産取引の安全性、公平性の確保のため、書面や資金移動の管理を行うエスクローという制度が確立されています。これは、売主と買主の間に第三者が介在し、公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に移転されるまでの手続きを代行する制度です。エスクロー開設後、購入価格の3%程度の手付金が入金されることになり、売買に必要な手続きが開始されます。

 

購入前の物件調査

アメリカでは、売買契約成立後、一定期間内に専門家を雇い物件の調査(Inspection)を実施します。

物件調査には「Home Inspection」と呼ばれる建物調査(室内の状況、水漏れ、電化製品の調査等)と「Preliminary title report」と呼ばれる権利関係調査(所有者の確認、土地を担保にした債権の有無、境界・越境関係等)があります。またシロアリの調査も一般的に行われています。

 

中古物件の高い流動性

「一生に一度の買い物」としてマイホームを購入する傾向が強い日本人と異なり、アメリカ人は家族構成の変化に伴い家を買い換えるのが一般的です。

(具体例)

①コンドミニアム(30歳〜35歳、子供0歳〜3歳)

②タウンハウス(36歳〜40歳、子供4歳〜9歳)

③戸建住宅(40歳〜54歳、子供10歳〜17歳)

④シニア用コンドミニアム(55歳〜)

このため、中古物件の流動性が高く、築年数の古い住宅でも価格は比較的安定しています。

日本の住宅の耐用年数は20年〜30年と言われていますが、アメリカの住宅は100年使用できると言われるほど耐用年数が長いことも、中古物件の流動性や価格の安定に寄与しています。

 


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