カリフォルニア不動産の効果的な活用方法

 

タックスメリットなど活用方法は2点に集約

カリフォルニアで最も一般的といえる木造中古住宅の効果的な活用方法は、下記の2点に尽きます。

1.減価償却を活用したタックスメリット
  ※建物比率が高いうえに、最短4年間での減価償却が可能。
   (中古資産の耐用年数の特例を活用します)
2.ドル建て現物資産を保有することによるポートフォリオの再構築

それでは、カリフォルニア不動産の効果的な活用法について、具体例を挙げて検証していきましょう。

【具体例】
売値   :150,000ドル(1,500万円)
タイプ  :戸建住宅
建築年  :1983年(築31年)
建物割合 :80%
建物価格 :120,000ドル(1,200万円)
減価償却費:4年償却で毎年300万円
想定家賃 :$1,200/月(約120,000円/月)
利回り  :9.6%
為替レート:1$=100円で計算

 

タックスメリットについて

日本の木造住宅は、築30年~40年ともなると、建替え前提で土地価格程度での取引となるケースが少なくなく、現状有姿での使用を前提とした場合の流動性は極端に低くなります。

一方、アメリカでは中古物件を長く使用することが一般的であることから、築100年程度の建物でも流動性があり、普通にマーケットで取引されています。

また、日本の築古住宅の場合、建物価値をほとんど見込むことができない結果、ごくわずかの金額しか減価償却費を計上することができません(減価償却の対象となるのは建物部分のみ)。

一方、中古住宅の流動性が高いカリフォルニアでは、築100年近くたっても建物価値が落ちづらく、築30年程度の建物の場合、物件価格に占める建物価格の割合が70%~80%であることも少なくありません。

さらに、減価償却年数については、日本の税制に則った耐用年数が適用されるため、取得後、収益物件として長期間運用できる物件にもかかわらず、築22年を超えた木造住宅は4年(22年×20%=4.4年→端数切捨てで4年)という短期間で減価償却が可能となるのです。

具体例の物件の場合、当初4年間、投資金額の80%である12,000,000円を毎年3,000,000円ずつ(初年度は月割り)減価償却することが可能です。日本の不動産では通常考えられない、大きなタックスメリットが得られることが分かるでしょう。

 

ポートフォリオについて

次に、ドル建て現物資産の保有によるポートフォリオ分散効果、具体的には為替変動リスクのヘッジと、現物不動産を保有することによる分散効果という2つの要素になりますが、それぞれ検証してみましょう。

まず、為替についてですが、1ドル100円の場合、150,000ドルの物件価格は1,500万円(150,000ドル×100円=1,500万円)。金融危機後、歴史的な円高水準となり、1ドル80円を割りましたが、米国経済の回復等により、現在は1ドル100円付近で推移しています。今後、ドル円がさらなる円安傾向、例えば1ドル120円となった場合、物件価格は円ベースでは1,800万円(150,000ドル×120円=1,800万円)となり、ドル建て資産を保有することにより、円安リスクがヘッジされていることがわかると思います。

もちろん、再び1ドル80円の水準まで円高となった場合、円ベースでは1,200万円(150,000ドル×80円=1,200万円)となりますから、ドル建て資産ばかりのポートフォリオもハイリスクといえ、自身の資産内容に応じてバランスのよいポートフォリオを構築していく必要があります。

次に、現物不動産の保有による分散効果について説明します。例えば、150,000ドルを預金した場合、もちろん利息を得ることはできますが、仮に大きなインフレになった場合、実質的な資産価値が落ちることとなります。

一方、不動産は元来、インフレに強いといわれています。実際にインフレになった場合、物件価格や賃料収入の増加が見込めますから、インフレによる実質的な資産価値の下落を防ぐ効果が高いといえます。日本でも、年2%のインフレ目標を掲げたあたりから不動産価格が底を打ち、上昇傾向に転じたことは記憶に新しいところです。

               ※

以上を踏まえて、先の具体例の物件のポイントをまとめてみますと、購入後の4年間、利回り約9.6%で運用することにより、プラスのキャッシュフローを確保し、毎年約300万円の減価償却を活用したタックスメリットを享受。同時に、ドル建て資産の保有による資産ポートフォリオの分散という効果を得ることができます。

このように目的を明確にすることにより、カリフォルニア不動産を効果的に活用することができることが、お分かりいただけたのではないでしょうか。

 


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