海外不動産最大の魅力はタックスメリット

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資産形成・資産防衛の手段は多岐にわたりますが、近年、大きな注目を集めているのが海外不動産投資です。


海外不動産投資に取り組む方々の属性や目的は、もちろん人によってさまざまとはいえ、ひとつ決定的なトピックがあります。それが中古住宅の減価償却を活用した「タックスメリット」です。


なぜ、海外不動産投資には大きなタックスメリットが生じるのでしょうか。その要因は「土地・建物の比率」「減価償却年数」の2点に尽きるといってもよいでしょう。


まず、土地・建物比率についてですが、新築神話の根強い日本では、建物価格はすぐに減価します。新築物件を買った瞬間(=中古になった瞬間)に、建物部分の価値が数割下がってしまうことも珍しくありません。


結果として日本では、中古住宅の土地・建物比率は7対3、8対2、時には9対1などで土地が大部分を占めることとなります。

海外には建物8割・土地2割の中古物件もあり

一方、海外不動産の世界には新築神話などほとんどありません。中古であっても、ロケーションや建物状態が良ければ、新築とほとんど変わらない値段で取引されます。建物を100年以上使用することもまれではなく、中古物件が高い流動性を持つ国も少なくありません。


当然、建物価値も簡単には減価せず、中古住宅の建物割合が物件価格の60%~80%に及ぶケースも珍しくありません。つまり、土地・建物比率が3対7、2対8などとなっており、完全に日本のケースと逆転しているのです。減価償却の対象となるのは建物金額ですから、建物比率の高い海外不動産なら減価償却できる額もそのまま大きくなり、非常に有利となるわけです。


次に、減価償却年数ですが、海外不動産の減価償却年数は、日本の建物と同様の減価償却耐用年数が適用されることになっています。例えば、木造住宅の耐用年数は22年です。ただし、築年数が22年を超えた建物の耐用年数は4年(22年×0.2=4.4年→端数切捨てで4年)となります。これは、建物価値が経年によって大きく減価する日本の住宅事情では当然の措置といえるのですが、築年数が経っていても建物価値が大部分を占める海外不動産にも適用できるところがポイントです。


つまり、土地・建物比率が2対8の中古海外不動産(木造住宅・築年22年超)であれば、投資金額の8割の金額を4年で償却することができるのです。これは、国内不動産と海外不動産の特性および税制の歪みから生じるメリットともいえますが、海外不動産投資を上手に活用することで、こうしたタックスメリットを堂々と享受することができるのです。

中古物件なら国内不動産との差は歴然

数字で少し比較してみましょう。


例えば、物件価格2,000万円の中古住宅(木造)に投資をしたケースで考えてみます。築年数はともに22年ですが、国内不動産の土地・建物比率は8対2、海外不動産は逆に2対8となっているとします。国内不動産の場合、減価償却の対象となる建物部分は、2,000万円×0.2で400万円。これを4年かけて償却します。


一方、海外不動産の場合、減価償却の対象となる建物部分は、2,000万円×0.8で1,600万円となります。これを4年で償却できるわけですから、毎年の償却額は400万円にもなるのです。


つまり、両者の間には毎年300万円、トータルで1,200万円もの差が出るわけで、海外不動産のタックスメリットの大きさが実感できると思います。所得の高い方がより高額の物件を購入すれば、より大きなタックスメリットを得ることもできますから、高所得層・富裕層を中心にちょっとした「海外不動産投資ブーム」が起きているのも理解できるのではないでしょうか。


もちろん、海外不動産の所有には上記タックスメリットに加え、円建て資産の集中保有を避ける、人口増加国などを中心にキャピタルゲインを狙いやすいといった特徴もありますから、今後も海外不動産投資にチャレンジする人は増える一方といえるでしょう。

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一方、一口に「海外不動産」と言っても、アメリカ、東南アジア、欧州など、国によって言葉も違えば制度も異なり、購入等にあたってチェックすべきポイントが変わってきます。たとえ日本で不動産投資経験が豊富であっても、入念な事前調査なしでは、思わぬ事態に陥る可能性もあります。


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