カリフォルニア不動産視察(9月12日~16日)報告(その2)

2013年9月20日

~現地時間 2013年9月12日(木)~16日(金)実施

カリフォルニア不動産の視察報告<その2>です。

※<その1>はリンク先をご覧ください。

 

 

 2日目(9月13日) 

 

9:00、ホテルエントランスにてニック氏、伊藤氏と合流。トーランスから約140km北方に位置するランカスター、パームデールへ。山岳地帯を右手に臨みながら、車で約2時間の移動です。

 

エンジェルス国立森林公園

エンジェルス国立森林公園を右手に、迂回しながら南カリフォルニアを北上していきます

 

11時にランカスターに到着。ランカスターは、エドワード空軍基地があり、軍事関連で栄える街です。

 

さっそく1物件目の戸建住宅の実査へ向かいます。道路幅が広く、歩道も小奇麗で植栽もある、区画整然とした住宅地域です。郊外の閑静な住宅地域といった印象を受けました。

 

緑がはえる区画整然とした住宅地域

緑がはえる区画整然とした住宅地域

 

ガレージ

左手がガレージ、右手がエントランス。両方から家に入れます。

 

【物件概要】
住所:1617 E Avenue J12, Lancaster
売値:$195,000(約19,500,000円)
タイプ:戸建住宅
間取り:3ベッドルーム、2バスルーム
延床面積:1,632Sqft(約147㎡)
建築年:1987年(築26年)
建物割合:80.01%
減価償却費:4年償却で毎年390万円

 

左手が暖炉。床はカーペット。

左手が暖炉。床はカーペット。この部屋は天井高が高い。

 

建物は白を基調とした、日本人向けの内装。全体的に天井高は思ったより高くありません。リビングの床はカーペットで、ダイニングの床はタイルです。この地域では、2世帯、5~6人で戸建住宅に住むのが一般的だからでしょうか、1つ1つの部屋は7畳程度と小さめです。

 

想定家賃は、月額$1,300(約130,000円/月)、築22年超の木造住宅ですので、4年で償却となり、減価償却費は毎年約390万円となります。この物件は、建物割合が80%と高いので、タックスメリットを十分に享受することができるといえます。

 

2物件目もランカスターの戸建住宅。こちらも、区画整然とした住宅地域ですが、1物件目の地域と比べると、建ち並ぶ建物のクオリティが劣り、クラスが若干落ちる印象を受けました。

 

車社会だからなのでしょうか、人通りが全くありません。

車社会だからなのでしょうか、人通りが全くありません。

 

外壁は日本の建物より薄い印象を受けます

外壁は日本の建物より薄い印象を受けます

 

【物件概要】
住所:2334 Rosewood Ave, Lancaster
売値:$145,000(約14,500,000円)
タイプ:戸建住宅
間取り:3ベッドルーム、2バスルーム
延床面積:960Sqft(約86㎡)
建築年:1984年(築29年)
建物割合:67.41%
減価償却費:4年償却で毎年244万円

 

キッチンの床はタイル、手前の床はフローリング。カーペット

キッチンの床はタイル、手前の床はフローリング。

 

建物の延床面積は86㎡と、カリフォルニア不動産の中では小ぶりな戸建住宅で、1つ1つの部屋は狭いです。天井は思ったより高くなく、床はタイルとフローリング。1物件目と比べると庭は広くゆったりとしていますが、壁が薄く若干チープな印象を受けました。2世帯5~6人で住むという感覚は日本人にはちょっと想像がつきにくいかもしれません。

 

想定家賃は、月額$1,195(約119,500円/月)、築29年超の木造住宅ですので、4年で償却となり、減価償却費は毎年約244万円となります。建物割合が約67%と若干低いのは、建物のクオリティが低いからだと思われますが、タックスメリットを追求する投資家にはちょっと物足りないかもしれません。

 

3物件目もランカスターの戸建住宅です。こちらの地域は2物件目と同じく、建ち並ぶ建物のクオリティが若干チープな印象を受けました。

区画整然としていますが、建物のクオリティは高くない

区画整然としていますが、建物のクオリティは高くない

 

築56年の相当年季が入った建物

築56年の相当年季が入った建物

 

【物件概要】
住所:1011 W Avenue H1, Lancaster
売値:$125,000(約12,500,000円)
タイプ:戸建住宅
間取り:3ベッドルーム、2バスルーム
延床面積:1,344Sqft(約121㎡)
建築年:1957年(築56年)
建物割合:56.17%
減価償却費:4年償却で毎年175万円

 

キッチン付近。ゴミが散乱しています。

キッチン付近。ゴミが散乱しています。

 

築56年ということもありますが、それ以上に前賃借人の使用方法が荒かったのでしょう、建物内部は劣化しており、若干生活臭が残っています。ただ、日本のマンションのテナント入替え時でも、これ以上部屋が傷んでいる状況というのは稀でないので、それほど気にする必要はないと思います。

 

気になる原状回復費はざっくり200万円。原状回復後に上記金額で売り出し予定です。日本で自己使用の戸建住宅のリフォームを行う場合、500万円程度必要になると思いますが、対象物件は賃貸用で、かつ、この地域に住む人は建物のクオリティをそれほど気をかけないので、200万円程度の原状回復で十分とのことです。

 

想定家賃は、月額$1,200(約120,000円/月)、築56年超の木造住宅ですので、4年で償却となり、減価償却費は毎年約175万円となります。この物件は、建物割合が56.17%と低いので、タックスメリット狙いの投資家には物足りないかもしれません。

 

ランチブレイク後、ランカスターから15分程度南下してパームデールへ。

 

本日最後の物件はパームデールの戸建住宅です。物件周辺の商業施設は「For Lease」の看板が目立ちます。区画整然とした街並みですが、ランカスターと比べると、若干寂れた印象を受けました。

 

区画整然とした街並み

区画整然とした街並み

 

賃借人入居中のため外観から確認

賃借人入居中のため外観から確認

 

【物件概要】
住所:38527 Lilacview Ave Palmdale
売値:$148,000(約14,800,000円)
タイプ:戸建住宅
間取り:3ベッドルーム、1バスルーム
延床面積:924Sqft(約83㎡)
建築年:1956年(築57年)
建物割合:74.9%
減価償却費:4年償却で毎年277万円

 

対象物件はテナントが入居中であるため、外観から物件を確認しました。築57年と年季が入った建物ですが、賃借人が住んでいるからでしょうか、小奇麗な印象を受けました。

 

家賃は月額$1,195(約119,500円/月)、築57年超の木造住宅ですので、4年で償却となり、減価償却費は毎年約277万円となります。この物件は、建物割合が74.9%ですので、タックスメリット狙いの投資家には面白い物件ではないでしょうか。

 

3日目に続く。

 

 

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