カリフォルニア不動産視察(9月12日~16日)報告(その3)

2013年9月20日

~現地時間 2013年9月12日(木)~16日(金)実施

カリフォルニア不動産の視察報告<その3>です。

※<その2>はリンク先をご覧ください。

 

 

 3日目(9月14日) 

 

12:00、ホテルエントランスにてニック氏と合流。最終日はロサンゼルス南部に位置するサウスベイの物件をじっくりと視察しました。

 

1物件目は今回の視察初めてのタウンハウス。対象物件が所在するトーランス中心は、地元の高所得者層や日系企業勤務の駐在員が住むエリアです。区画整然とした閑静な住宅街で、緑も多く、街を歩いただけで、住環境の良さを肌で感じることができます。

 

トーランス中心エリアの賃料相場は、通常、月額200,000円を超えることになり、地元住人は、200,000円以上の家賃を払うのであれば、物件を購入するのが一般的だそうです。また、土地価格が高く建物比率が低いため、投資向けでなく実需向けのエリアとなります。

 

トーランス中心の住環境の良い地域

トーランス中心の住環境の良い地域

 

長屋形式の建物。日本のメゾネット付アパートのようなイメージ

長屋形式の建物。日本のメゾネット付アパートのようなイメージ

 

【物件概要】
住所:2216 Dominguez ST Torrance
売値:$459,500(約45,950,000円)
タイプ:タウンハウス
建築年:2005年(築8年)
建物割合:34%
減価償却費:築浅かつ建物比率が低いためタックスメリットなし

 

築浅物件であり、日本のマンションに近い内装

築浅物件であり、日本のマンションに近い内装

 

タウンハウスは日本ではあまり馴染みがありませんが、戸建住宅が複数くっついて1棟のアパートのような外観となっているというイメージです。対象物件は2階建で、1階がガレージになっています。なお、住環境が良い地域ではありますが、集合住宅にもかかわらずセキュリティーゲートがない点は気になりました。

 

この物件は築8年と築浅の物件、かつ建物割合が34%ですのでタックスメリット狙いの投資家にはそぐわない物件ですが、実需向けの地元の方には人気のある物件です。

 

2物件目はトーランスの高級住宅街の戸建住宅。ランカスターやパームデールと比べると、街並みの良さが際立っており、この街で住みたいと思う日本人も多いのではないでしょうか。こちらも、土地価格が高く建物比率が低いため、投資向けでなく実需向けのエリアとなります。

 

非常に街並みのよい地域

非常に街並みのよい地域

 

建物の外観もきれいでしっかりとしています

建物の外観もきれいでしっかりとしています

 

【物件概要】
住所:2842 El Dorado ST, Torrance
売値:$749,000(約74,900,000円)
タイプ:戸建住宅
建物割合:29%
減価償却費:建物割合が低いためタックスメリットなし

 

床はフローリング。ペットを飼う家庭ではカーペットは少ないです

床はフローリング。ペットを飼う家庭ではカーペットは少ないです

 

トーランスの高級住宅街の戸建住宅の価格帯は、7,000万円台からスタートが一般的です。対象物件の床はフローリングとタイル、設備もよく、部屋の造りもしっかりとしています。他の物件の建物と比べて明らかにクオリティの差を感じましたが、一方、日本の建物の質の高さを改めて感じることとなりました。

 

建物割合が29%ですのでタックスメリット狙いの投資家にはそぐわない物件ですが、居住するには非常に良い物件です。

 

3物件目は、今回の視察初のコンドミニアムです。こちらも住環境の良い人気のあるエリアで実需向けの物件です。駐車場は地下にあり、全住戸分確保されています。

 

プール付のコンドミニアム

プール付のコンドミニアム

 

ダイニングの床はタイル

ダイニングの床はタイル

 

【物件概要】
住所:1281 Carbrillo AV # 204, Torrance
売値:$384,900(約38,490,000円)
タイプ:コンドミニアム
間取り:2ベッドルーム、2バスルーム
延床面積:843Sqft(約76㎡)
建築年:1993年(築20年)
建物割合:38%
減価償却費:建物割合が低いためタックスメリットなし

 

対象物件は2階ですが、風通しが非常によく住環境は良好です。プールも併設されており、人気のある物件です。一方、築20年にしては、駐車場や内廊下が劣化している感じもあり、維持管理にお金をかけていないとの印象を受けました。

 

売値は38,490,000円(1,670,000円/坪)。築20年ですので、お値打ち感はそれほどありませんが、中心街のプール付ファミリーマンションを坪単価1,670,000円で買えるという点に価値があるのではないでしょうか。

 

建物割合が38%ですのでタックスメリット狙いの投資家にはそぐわない物件です。

 

 

最終日最後の物件は、ロサンゼルスのダウンタウン付近のアパートです。名門として知られる南カリフォルニア大学付近の地域ですが、これまで視察した地域と比較すると、治安は決して良いとはいえません。

 

トーランスとは街並みが異なります

トーランスとは街並みが異なります

 

一見すると区画整然とした感じを受けますが、トーランスとの違いは明らかで、ランカスター、パームデールと比べても異質です。街には「ぴりぴり」とした緊張感が漂っており、物件視察とは言え、長居は無用です。なお、このエリアについてはリーバンズ社も地元の不動産業者に管理を委託するそうです。

 

多くの住宅の周囲はフェンスで囲われています

多くの住宅の周囲はフェンスで囲われています

 

【物件概要】
住所:1324 W 36 TH ST Los Angeles
売値:$500,000(約50,000,000円)
タイプ:アパート
部屋数:6室
延床面積:3,704Sqft(約333㎡)
建築年:1962年(築51年)
建物割合:65.02%
減価償却費:4年償却で毎年813万円

 

対象物件は$500,000(5,000万円)、6室のアパートです。単純計算になりますが、1戸あたり約50㎡(1ベッドルーム、1バスルーム)のアパートが約830万円。トーランスのコンドミニアムと比較すると価格は3分の1くらいで、償却も取れるため投資物件としては面白いかもしれません。

 

 

 4日目(9月14日) 

 

東京の台風の影響により、ロサンゼルス国際空港発の便が2時間延期。14:00発で、17:35に無事成田に到着しました。

 

 

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