カリフォルニア不動産視察(9月12日~16日)報告(その1)

2013年9月20日

~現地時間 2013年9月12日(木)~16日(月)実施

カメハメハ倶楽部・事務局では、9月12日(木)から16日(月)にかけてカリフォルニア不動産を視察いたしました。

 

3泊5日という短い日程ではありましたが、現地不動産会社であるリーバンズ・コーポレーションさんのご案内のもと、ロサンゼルス南部のサウスベイエリア、ロサンゼルス北部のランカスターおよびパームデール、そしてロサンゼルスのダウンタウン付近エリアの不動産を数多く視察することができ、南カリフォルニアの不動産事情を十分に把握することができました。

 

また、海外不動産の最大の魅力であるタックスメリットについても改めて検証いたしました。タックスメリットが発生する要因は、中古住宅の「土地・建物の比率」と「減価償却年数」となりますので、視察した物件ごとに具体例をみていきましょう。

 

物件実査や現地研修に加え、不動産購入に必須となる現地銀行口座も開設しましたが、それら現場の雰囲気や臨場感を少しでもお伝えできるよう、皆様にレポートできればと思います。

 

 

 1日目(9月12日)

 

羽田空港17:25発、日本航空JL062便でロサンゼルスへ。現地時間11:35頃、無事にロサンゼルス国際空港に到着。サマータイム中のロサンゼルスと日本の時差は16時間(日本の方が16時間進んでいます)ですから、日本時間でいえば3:35頃の到着となりました(飛行時間は10時間10分程度)。

 

 

日本人の入管手続き自体は比較的スムーズでしたが、他の国の方々の入管手続きはかなり厳重に行われていたようで窓口は長蛇の列。入管手続きに2時間要することとなりました(通常はもっと早く入国できるそうです)。

 

入管後は、ロサンゼルス南部に位置し、日本人が多数居住することで知られるトーランスに車で移動。1日目の宿である都ハイブリッドホテル(MIYAKO HYBRID HOTEL)へ。

 

都ハイブリッドホテル外観。

都ハイブリッドホテル外観。

 

都ハイブリッドホテルは、USグリーンビルディングカウンシルからLEEDグリーンビルディング認証(シルバー)を受けた、環境を配慮した施設です。フロントには日本語のできる担当者が常駐しており、日本人にとっては安心して利用できるホテルといえそうです。

 

ホテルフロント

ホテルフロント

 

チェックイン後、14:40にエントランスにてリーバンズ・コーポレーションのニック市丸氏、伊藤かつら氏と合流し、トーランスのリーバンズ社へ。

 

リーバンズ社

リーバンズ社

 

15:00からリーバンズ社にてオリエンテーション。ニック市丸氏より、3日間の視察スケジュール、米国における不動産制度、登記情報(Lawyers Title)の見方、視察する物件(戸建、タウンハウス、コンドミニアム、アパート)およびエリア(サウスベイエリア、ランカスター、パームデール、ロサンゼルスのダウンタウン付近)の特性、citibank口座開設などについて説明していただきました。

 

16:00にリーバンズ社の藤本彩野氏サポートのもと、citibankにて銀行口座開設へ。口座開設手続きに要する時間は、一人当たり約20分。

米国で不動産を購入する際、家賃の振込や管理費の支払等のため、現地銀行口座の開設が必要となります。citibankの口座はインターネット取引ができるほか、預金については日本のATMやゆうちょ銀行のATMでの引き出しが可能です。なお、日本のcitibankのATMからの引き出しは手数料がかかりません。

この日は1週間使用できる仮の銀行カードを受領。通常のカードは後日、自宅へ郵送されることとなります。

なお、口座残高が月額平均1,500$を下回ると、月額10$の手数料が発生するため注意が必要です。

 

citibank

citibankはリーバンズ社から10分程度

 

17:15に銀行口座開設が完了し、サウスベイ不動産視察へ。日没が近いため、本日は南カリフォルニア最南端のランチョ・パロス・ヴェルデス(Rancho Palos Vardes)の高級住宅を視察しました。

 

高台の高級住宅地域

高台の高級住宅地域。右に写るのが視察した物件。

 

この地域はロサンゼルス空港から約30分ほどで、戸建住宅が建ち並ぶ街並みの良い地域です。教育レベルの高いパロス・ヴェルデス・ペニンシュラ高校があり、治安も良いため、高所得者層が集まる高級住宅地域であり、戸建住宅は最低1億円、標準的な価格は2億円から3億円となります。高所得者層が子息に高い教育を受けさせるために居住する地域となり、どちらかというと投資用ではなく実需向けの地域となります。日本人が投資として購入するには馴染まない地域かもしれません。

 

ゆったりとした戸建住宅

延床面積約221㎡のゆったりとした戸建住宅

 

【物件概要】

住所:27634 Warrior DR, Rancho Palos Verdes 90275

売値:$1,275,000(約127,500,000円)

タイプ:戸建住宅

間取り:5ベッドルーム、3バスルーム

延床面積:2,450Sqft(約221㎡)

建築年:1959年(築54年)

建物割合:43%

減価償却費:4年償却で毎年1,370万円

 

リビング

風通しがよいリビング。床は予想外のフローリング。天井高は日本の住宅と同じくらい。

 

サウスベイの街並み

庭からサウスベイの街並みを一望できます。

 

物件は、221㎡あるゆったりとした戸建住宅。床はフローリングとカーペット、天井高は日本と同じくらいです。アメリカサイズの冷蔵庫などの設備がなければ日本の住宅と間違えてしまうくらい、日本人になじみやすい物件です。庭からの眺望は素晴らしいの一言!

 

対象物件はご覧のとおり高級住宅街にあることから、土地価格が高いため建物比率が43%と低くなり、減価償却メリットの効果は薄れます。この点からも、対象物件が投資には向かないということが分かると思います。なお、対象物件の減価償却費は、毎年約1,370万円です。

 

西側ゴールデン湾

物件至近のパロス・ヴェルデス・ドライブ・ウエスト通りから西側ゴールデン湾の絶景を臨む

 

2日目に続く。

 

 

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