【海外不動産】なぜ今「ベルリン」の不動産が注目されるのか?

2014年9月25日

 

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ヨーロッパ不動産投資の世界で、いま大きな注目を浴びている街がベルリンです。ドイツで最も不動産価格が高いと言われているのは同国最大の商業都市ミュンヘンですが、なぜベルリンが注目を集めているのでしょうか。それは、ベルリンという街の特殊な環境・歴史と大きな関係があります。

 

※冒頭の写真は「ドイツ連邦共和国 国会議事堂」(Photo by Windgate Inc.)

 

ご存知のとおり、ドイツとベルリンは1989年まで東西に分裂していました。地理的にいえばベルリンは東ドイツの中に存在し、壁に囲まれた街の半分だけが西ドイツで、あとはすべて東ドイツという状況だったのです。東西ドイツの統一にあたっては東と西の経済格差がクローズアップされましたが、貧しかった東ドイツの影響を大きく受けたベルリンの不動産価格は、統一後も、ミュンヘンなど旧西ドイツ圏の大都市に比べて低いものでした。

 

もちろん、ベルリンは統一ドイツの首都となり、その不動産価格は政府の助成金や反バブル規制によって穏やかに上昇してきました。ただ、統一後20年以上経った現在でも、その価格はミュンヘンの3分の2ほどの水準です。

 

他の欧州の大都市と同価格に達するには、まだ15年以上かかる見込みですが、逆に今後も安全かつ予測可能な形で長期的成長が続くと考えられています。東西分裂という過去があったゆえに、EU最大の経済大国ドイツの首都でありながら、いまだ成長途上にある街――これがベルリンの大きな特徴であり、その不動産が注目される最大の理由なのです。

 

●築100年~150年の建物も多数存在

 

ベルリン不動産は、日本人投資家にとっては特に魅力的に感じるかもしれません。その理由は、建物が日本に比べて非常に頑丈だからです。これは、建物価値が長く保たれるということです。日本では、一般的に築15年ほどで建物価値がゼロに近づくのに対し、ベルリンでは築100年〜150年(第二次世界大戦のはるか前)の建物が数多く残り、賃貸物件としても現役で利用されています。そして、それらの物件価値は新築物件と同等か、それ以上のものもあるのです。

 

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ベルリン・シャルロッテンブルク地区にある築約110年の物件(Photo by Windgate Inc.)

 

またベルリンでは、常にテナント確保ができるという点も魅力です。近年、ヨーロッパの中でも「住みたい街」として高い人気を集めており、人口も2005年の339万人から2012年には350万人へときっちり増えています。

 

その一方でベルリンは、実は政府によって建築物の最大数がコントロールされています。結果、賃貸アパートの空室率は何と1〜3%に抑えられているのです。

 

さらにベルリンでは、アパートなど集合住宅に住む人々は賃貸を好むため、人口の85%が賃貸を利用しています。こうした背景もあり、賃料は毎年平均3%〜5%ずつ上昇中で、ベルリン住居不動産への投資リスクは低いと考えることができます。

 

今回は、ベルリン不動産の魅力の一部をお伝えしましたが、いかがでしょうか。これからも様々なベルリン不動産情報を本コラムでご紹介しますので、ご期待ください!

 

<執筆>株式会社ウィンドゲート 副社長兼ベルリン支社長 ベンジャミン・グロス

2014年10月1日付

 

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