【海外不動産】2006年頃から物件価格が高騰しているベルリン

 

前々回のコラムでは、不動産投資で重要な要素を３つ挙げました。

 

①不動産価格の成長見込みがある

②賃料の成長見込みがある

③物件が位置するエリアの空室率

 

今回は、②について取り上げます。そもそも賃料は、利回りを予測したり、ローンの計画を立てるための重要な基準となります。当たり前ですが、「賃料がいくらであるか」は不動産投資を行ううえで最も大切なポイントとなります。

 

では、ベルリンの賃料の動向はどうなっているでしょうか。

 

東西分裂時代、東ドイツは貧しく、東ベルリンの賃料も非常に低い状況でした。そして統一後（1990年）も、東ベルリンの賃料は10年くらい低い状態のままだったのです。また、旧東ドイツ政府が所有していた市営住宅は、東西統一直後は、借り手が見つからず、空室のままでした。

 

そんな状況が変化し始めたのは2000年以降のことです。そして、7～8年ほど前から著しく賃料が上昇し始めています。

 

具体的な数字が最も説得力があるでしょう。ベルリン全体の平均賃料は2006年に約5.5ユーロ/㎡でしたが、2013年には約8.5ユーロ/㎡にまで上昇しています。ベルリンで賃料が特に高騰しているエリアの一つであるミッテ地区（旧東ベルリン側）は、2006年に約8.3ユーロ/㎡だったものが、2013年には約14ユーロ/㎡にまで上昇しています。

 

現在のベルリンの空室率、賃料の上昇傾向、そして年々高まるベルリンの人気を考慮すると、今後も賃料の成長が続くことは間違いないでしょう。

 

●エリアによっては1㎡あたり25ユーロに達する物件も

 

ただ、上記では平均賃料の話をしましたが、あくまでも平均の話であり、実際に最安と最高でどのくらいの賃料の物件が存在するのでしょうか。

 

日本国内の物件と同じく、大切になってくるのはエリアです。東京でもエリアによって賃料が大きく異なるように、ベルリンもエリアによって賃料はさまざまです。場所があまりよくなくて古い物件だと、賃料は4ユーロ/㎡。逆に、非常にいいエリアにある高級マンションであれば18ユーロ/㎡、さらに家具付きであれば25ユーロ/㎡といった物件もあります。

 

こうしたエリアの違いは、海外から投資する場合、なかなかつかめないものです。実際に海外不動産投資を検討するにあたっては、現地に本社または支社を置き、常に担当者がアンテナを張って最新情報を仕入れているようなパートナーを選びたいところです。

 

また、ベルリンでも人気の高いエリアは一体どこなのか、これらについても今後の本コラムで紹介していきますので、お楽しみに。

 

＜執筆＞株式会社ウィンドゲート　副社長兼ベルリン支社長　ベンジャミン・グロス

2014年10月30日付

 

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