【セミナー冒頭5分紹介】業者がうたう“表面利回り”を鵜呑みにするな！あらゆる事態を想定した「不動産投資の収支」大研究

「表面利回り」が投資判断を誤らせている？

小俣：本日のテーマです。不動産投資における利回りということで、不動産投資をするにあたって、利回り抜きには話ができないと思うぐらい、利回りを中心に話をされることが多いと思います。利回りは、どういったものなのか検討していきたいなというところです。

不動産投資において、「表面利回り＝利回り」ということで話をするケースが多いと思うので、この表面利回りが投資判断を誤らせていないのかなというところを検証します。具体的にシミュレーションを作ってきたので、色々変動を加えながら、どういった効果があるのかというのを見ていきたいなと思います。

新築で買う場合と中古で買う場合があると思うんですが、それぞれ比較してみたいなと思います。特に新築購入時は関係ないといっても、賃料高いなとか、かなり釣り上げているんじゃないかなというところで気になる点もあったりするので、注意喚起も含めて、新築購入時の収益に潜む罠についてお話をさせていただいて、本日のまとめということで締めさせていただきたいと思います。

不動産投資の目線で、購入時に期待していたリターンと、実際のリターンで違いはないでしょうかというところです。それは何でかというと、表面利回りのみで投資判断しているからじゃないのかなと思っています。

例えば、「表面利回り5%で私は買いました、本当にこれって5%なの？」というところですね。そういったチラシが多く作られていると思うので、そもそもチラシの上で誤認しやすいよねといったところです。

新築の利回り5%と中古利回り6%、結局どっちのがリターン大きいのかよくわからないですよね。表面利回りには、当然賃料だったり、経費の変動なんかの変動要素っていうのが織り込まれてないですよねというところです。

他の金融商品、株式ですとか有価証券、債券とか金とか、最近ではNISAで積み立てとか、投資商品って他にもあると思うんですけれども、不動産固有のリスクがありますよねといったところです。その辺もちゃんと把握した上で、投資ができているのかといったところを問題提起とさせていただいております。

「表面利回り」「NOI利回り」「NCF利回り」の違い

実際、不動産投資の時の利回りって何なのっていうところです。表面利回りは、不動産全体でフル稼働した場合の賃料、それを不動産価格で割ったものです。例えば、年間の総賃料が1,000万円で、2億円で買うと5%ですよね。りんごの木でたとえると、毎年1つりんごの実がなります。これが300円で売れます。この木を6,000円で買ったとなると、300円割る6,000円で5%です。これが、表面利回りのイメージかと思います。

実際に、毎年りんご1個を生み出す木だとしても、当然水をあげたりとか、枝の剪定をしたりとか、色々コストがかかると思うんですね。その辺のコストを引いた残りを不動産価格で割ります。この例でいうと、総賃料1,000万円から、300万円ほど維持にかかります。それを2億円で割れば3.5%ですよね。これがNOI利回りです。

NCFは、NOIからCAPEXを引いたものです。りんごの木でいうと、長くその木を使うためにちゃんと定期的にメンテナンスを入れていかなきゃいけないため、その費用をちゃんと積み立てて、長く維持するための仕組みをやっていくというところです。そのコストを引いた残り、ここで言うと、維持管理のために必要なコスト50万円を引いて、その残りを不動産価格で割るとNCF利回りになります。

同じりんごの木であっても、見方を変えれば、当然維持のコストもかかるし、長く使うためのお金もかかります。利回りって、それぞれ同じ木でも違いますよねというところです。

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