【セミナー冒頭5分紹介】「豪州マリーナ投資」の魅力 レジャー/ツーリズムをテーマとした”オルタナティブ不動産投資”とは

「オルタナティブ不動産」とは？

川原：本日は、豪州マリーナ投資の魅力ということでお話をさせていただきます。

最初に、オルタナティブ不動産についてお話しします。オルタナティブ不動産とは、社会的ニーズに対応する新たな投資機会であるというのが大きな定義かと思います。

米国では、1980年代前後から、不動産が年金と機関投資家の投資対象として認知が上がりました。その時、投資対象はコア不動産と呼ばれるオフィス、商業施設、住宅、産業施設などでした。

その後、ノンコアということで、戦略の多様化とサブセクター種別の多様化がありました。戦略という意味で言いますと、高いリターンを求めてバリューアッド、付加価値を上げていくような戦略、オポチュニスティック開発を行うような戦略です。サブセクターとしては、ホテル、農地、森林といったものが挙げられます。

さらに、昨今の社会構造の変化に伴い、オルタナティブ不動産としてこの種別が大きく拡大してきています。具体的には、DX・GX、少子高齢化、コロナ後の生活様式の変容にあった社会インフラとなる不動産が求められています。

オルタナティブ不動産には、不動産の保有に加え、その運営能力に専門性と付加価値を有するものが多く、オペレーショナルアセットとも呼ばれます。例えば、データセンター、再生可能エネルギー、シニア住宅、学生寮、保育施設、パブ・カジノ、今日のテーマでありますマリーナ、さらに教育・芸術・文化的な施設等々が挙げられます。

米国から世界に広がる「オルタナティブ不動産」

次に、オルタナティブ不動産の特徴についてお話しします。伝統的な不動産＋オルタナティブの特徴ということになります。

伝統的な不動産は、実物資産という担保があり、賃料というインカムが入ってきて、賃料がある程度インフレに連動しますので、インフレ耐性が高く、株や債券に対する分散効果が期待できるというものです。

オルタナティブ不動産では、先ほども申し上げましたように、社会的ニーズをとらえたテーマ性、将来性を持っているということ、それから投資対象が非常にニッチであり、個別性が高く、専門性を必要としており、情報の非対称性による超過収益というものが期待できます。

さらに、伝統的不動産に対しては、異なる収益源というものを持っておりますので、分散効果が効きやすいというものになっております。

そして、このオルタナティブ不動産は米国で先行し、現在世界に広がりつつあります。左の円グラフをご覧ください。米国不動産の機関投資家市場は11.7兆ドル、日本円にして約1500兆円の規模があります。

その約3割、約450兆円がオルタナティブ不動産となっています。オルタナティブ不動産の内訳がこの棒グラフです。一番多いのは、下にあります一戸建ての賃貸住宅ですが、それ以外にも医療施設、学生寮、シニア住宅、データセンターなど多様なセクターへ投資があることがご覧になれます。

では、今なぜマリーナ投資なのかについて説明します。端的に言いますと、ワクワク感を想像するリゾート施設、コト消費としての希少性があるということになります。

日本人にとってマリーナというのは聞いたことはあるけれど、それほど身近な存在ではないかと思います。私の世代ですと、加山雄三氏や石原裕次郎氏の映画に出てくる葉山や逗子マリーナの名前を聞いたことがある程度です。最近で言えば、ここに記載しました横浜ベイサイドマリーナが良い例だと思います。

マリーナは、上部にあるような港に船を停泊させ、その利用料を徴収するのが基本的な収入になります。そして、マリーナの付加機能として、陸上保管、船を海に運ぶリフト、船のメンテナンスや燃料補給に加え、一般の人向けのレンタルボートなどがあり、昨今はマリーナを中核としたレジャー施設として再認識されています。

横浜ベイサイドマリーナには、アウトレットも隣接しております。他にも、ベイサイドの宿泊施設を設けているマリーナもあり、ボートオーナーのみならず、幅広い層のユーザーが、非日常を楽しむ空間となっているのがマリーナです。

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