【セミナー冒頭5分紹介】「富動産」と「負動産」で対策が違う！相続に備える”不動産管理・運用・信託活用術”

「富の動産」と「負けの動産」

石脇：今日のテーマは、富動産と負動産、文字を変えているわけです。富の動産と負けの動産、これによってその対策が違うということですね。

相続に備えるということにしておりますが、相続に備える、相続事例としては、相続前の事例をお話しするんですけれども。やはり、相続をまたがって継がれていく財産というのは、良い財産であるべきだというふうに思ってます。もちろんそうじゃないのもあるのかもしれないですけど、その良い財産をどうやって継いでいくか、その具体の方法ですね。今日は皆様と考えていきたいと思いますので、どうぞよろしくお願い致します。

はじめにということで、不動産をお持ちの方、今日ご覧になられている方は不動産をお持ちになられている方かと思いますが、その不動産にかける思いを共有してくれるアドバイザー、コンサルタントをぜひ見つけていただきたいというふうに思っております。このアドバイザー、コンサルタントは何をするかというと、お客様の不動産にかける思いを共有させていただきながら、お客様と共に不動産の将来を考えてくれる、そんな方をなるべく早い段階で見つけていただけたらというふうに思います。

その中で、まず一つ、日本の不動産をお持ちの方に関しては、やはりこの部分というのは非常に重要なポイントだと思っておりますので、ぜひもう一度確認いただきたいと思います。人口は今後減るというふうに書かせていただいておりますが、減るだけではなくて、かなり減るというところです。

ちょっと古い統計なので、最近の数字を見ると、もうちょっと減り方がマイルドになっているのかなというところなんですが。平成23年の国土審議会政策部会長期展望委員会というところが公表されている資料をちょっと見たんですけれども、2004年に日本の人口はピークをつけました。1億2784万人です。そこから、今2023年ですから27年後の2050年には1億人を割ると言ったところです。さらに、それが2100年まで来るとほぼほぼ明治初期ぐらいの人口になってしまうということです。かなり人口が減ってくるし、さらに高齢化が高くなっていくといったところです。

この人口のトレンド、大きなトレンドを見た上で、その不動産、長く持つものですので、その辺りに不動産をどうしたらいいかということはやはり考えていかなければいけないというところです。

日本のマーケット、不動産の価格はどんどん上がってきております。金融資産のリターンで価格も上がってきているところはありますが、不動産も上がってきております。そんな中で、この投資をどうするか、今お持ちになられている不動産をどうするかということを考えていく必要があるといったところを、冒頭改めて皆様にメッセージとしてお伝えをしたいというふうに思っております。

不動産における2つのリスクとは？

不動産のリスク、これもお持ちの方であれば当然お分かりになられているところなんですが、やはりもう一度確認をしたいと思いまして、金融資産のリスクと基本的には同じです。市場のリスクと個別のリスク、この2つのリスクがあります。

リスクというのは、価格の変動といったところです。金融資産の場合は市場のリスク、市場の環境によって結構上下をするわけですが、不動産はそれほどないのかなというふうに思われていた方は多いかと思いますが、それぞれのリスクがありますので、価格は変動してきます。

市場ということで考えていくのであれば、経済の環境と、それと今申し上げた人口の動態です。人口動態、この2つが大きなリスク要因。もう1つが個別のリスク。特に、不動産の場合の個別のリスクは大きいです。どこにあるかという所在の問題、どのような形をしているかという形状の問題、そして不動産は建物があればその建物は建てた時からどんどん劣化をしていきますから、それに関する維持コスト、こういったところの問題があるということです。維持コストに関して言うと、何で建てたのか、どのような材質であったのかというところも問題になってきます。

そして、そこに加えて日本のリスクですね。先ほど申し上げた市場のリスクということであれば、人口動態の問題があるし、さらに所在というところで考えていくと、個別のリスクとしては、日本の地震の問題であったり、昨今の大雨の問題がある。自然災害、こういうものが不動産のリスクとして考えていかなければいけないといったところなので、この個別のリスク、皆さんがお持ちになられている不動産、該当するのかどうなのかという視点も非常に重要になるというふうに…。

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