【セミナー冒頭5分紹介】不動産を売却するときの税金を安くするには?

譲渡所得の基本的な仕組みとは？

岸田：今回、不動産に関してお話をいたします。

所有期間5年、これは譲渡した年の1月1日で判定して5年ということです。期中の例えば6月30日、今日は1月20日ですけど、1月20日で判定するのではなくて、今年の1月1日時点で5年経過しているかどうかで判定いたします。

5年を超えている場合、これ長期となりまして、税率が安くなりますね。20.315%です。ざっくり、儲けの2割は税金もっていかれると思っていただければいいです。

5年以下の期間で売却する場合は短期ということになりまして、税率が上がります。39.63%です。一般的にあまり短期で売却されるケースないと思いますので、ここはあまり気にしなくていいと思います。

あとですね、よく勘違いされるのは、売却価格の20%なのかっていうふうに誤解される方がいるんですけども、売却価格じゃないです。売った時の儲けです。買った金額と売った金額の差額が儲けなんですけれども、その儲けに対して2割ですから、売却価格全額に対して20%ではないのでご注意ください。

譲渡所得の計算方法と特別控除の活用

次にいきますと、この計算式なんですけれども、分離課税と総合課税という話があります。不動産と株式に関しては、これは分離課税になってます。

この分離課税って言いますのは、本業の事業所得あるいは給与所得と分けて別々に分離して計算するってことですね。ですから、所得税はご存知の通り累進課税となってまして、最高税率が45%で住民税10%加算しました55%という税率まで段階的にだんだんと上がっていきますけれども、そういった計算とは別個で計算します。

つまり本業の事業所得、それから後は給与所得ですね。それでいくらたくさん稼いでも、それとは関係なく、不動産だけの儲けを別途計算して、それに20%かけて計算するということです。

別に計算するということは、不動産の場合で所得が発生するとはプラスになりますし、損失が発生する場合はマイナスの損益が発生します。その一方で、総合課税でした事業所得あるいは給与所得のプラスが発生した場合に、プラスとマイナスを相殺することによって、利益を減らすことができちゃいますね。

よくやるのはですね、不動産所得がプラスである不動産オーナー、賃貸経営されている方が多いですけれども、その方が別に事業所得を立ててあげて、それを赤字にして相殺したいなんていう、そういったご意見をいただくんですけど、それは難しい話です。それは無理ですね。

ですが、分離課税っていうのは、基本的に別々に計算するってことになります。

この不動産の譲渡所得の計算なんですけれども、ここに書いてある計算式で計算します。単純に、売った金額がどれだけ買った金額を上回っているか、そこが儲けになりますから、儲けを計算してるということですね。

正確に申し上げると、譲渡収入からですね、買った金額の取得費、それと売った時の経費の譲渡費用の両方を差し引いたら、儲かった金額はわかるということです。

計算式の右端に特別控除っていうのがあります。これが今日のポイントになりますが、 さらに儲けを差っ引いてくれる計算上の数字です。これは、現金の支出とか収入は発生しない単なる数字です。こういった数字を計算式に入れ込んで、儲けの金額を計算上減らしてくれるっていう制度がありますので、それを活用していきたいというのが今日のテーマになります。

まずどうするのかっていうことなんですけども、特別控除は後からお話ししますから置いといて。まず、普通に儲けの計算がどういうふうになるのか考えますと、売った金額、譲渡収入、売却価格ですね。売却した時の金額、売ったらその対価として現金が入ってきますから、現金が入ってきたこれが譲渡収入。

収入額を減らせば、その分儲けが増えることになりますけども、そんなことをしたら、手元に入ってくるお金が減りますから全然意味がありません。譲渡収入を減らすことには合理性がないので、ここは気にしなくていいです。これは売ったときの金額で、なるべく高く売ればその分儲かるのでいいですよねという話です。

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