【セミナー冒頭5分紹介】“元メガバンカー×不動産鑑定士”がシミュレーションをもとに考察「これからの不動産投資」

「表面利回り＝投資リターン」は誤解

小俣：それでは早速、本日のテーマに入ってまいりますけれども。不動産投資、よく利回りで語られるところがあるかと思うんですが。例えば、利回り5%だとか4%だとか、そういった判断って表面的になってないのかな、というところについて見ていきたいなと思っています。

それに次いで、冒頭お話しした通り、金利が今非常に上がってきているというところなので。今後、不動産投資においては、金利の将来予測というのが不可欠になるだろうというところがありますので、そういった金利について触れさせていただくと。その後、まさに最近よく言われている通り、インフレが今進んでいるよねという中で、よく不動産はインフレに強いんだというようなことを言われますけれども、本当にそれが正しいのかどうかというところについて考えたいと思います。

今までは、「相続対策＝不動産を買えばいいんだ」というような流れがあったかと思うんですが、税制改正が入るというところで、影響があるのかなというところがありますので、それについて考えてみたいと思います。最後に、これからの不動産投資ということで、今までのところのまとめをさせていただければというように思っております。

それでは、まず利回りのところからなんですけれども。よく誤解というかあるのが、「表面利回り5%＝自分のリターンが5%ある」ということで感じていらっしゃる方もいると思うんですけど、それって相違がありませんかというところです。なので、表面利回りのみの投資判断っていいのかなというところ。今説明した通り、「表面利回り＝投資リターン」と誤認しやすいというところですとか。あと、表面利回りですと、経費とか賃料の変動が織り込まれていないというところで。上がる分にはいいんですけど、下がるときには利回り自体そもそも、机上の空論になりがちだというところがあります。

例えば、投資信託ですとか、個別株ですとか、あるいは国債ですとか、いろいろ投資商品があると思うんですけれども。不動産は、言葉の通りですけれども、唯一無二のものです。それに対する管理ですとか、諸々のリスクがあるというところで、そういった差がありますよねというところです。

NCF利回りの重要性

利回りのイメージを持つために、単純化させていただいているんですけれども。例えば、毎年1個だけ実がなるリンゴの木を2,000円で購入します。毎年、出来上がるリンゴを100円で売っていくというようなところで見ていくと、これって100円、表面利回りを2,000円で買っているので5%です。

ただ実際には、リンゴの実を育てるために水をあげたりですとか、日当たりを良くするために剪定をしたりですとか、というので費用がかかると思います。これを例えば30円とすると、100円から30円引いた70円を2,000円で割った3.5%、これをネットオペレーティングインカム、NOI利回りと言ったりもします。

さらに、この木を長く維持して使っていくということを考えると、土だったり木に栄養を与えたりというところで、直接このリンゴの実には関係ない部分でも、木自体を維持させるというところで費用がかかる。不動産であれば、大規模修繕が該当しますけれども。それに10円かかるとすると、さらに10円少ないということで、60円を2,000円で割った数字、これが3%ということですけれども。これをNCF利回り、ネットキャッシュフロー利回りということで。鑑定評価では、NCF利回りというのを採用して見ていくんですけれども。不動産投資の世界では表面利回りで語られることが多いので、ここに結構ギャップがあるというふうには感じているところでございます。

買った方は5%のリターンが欲しいというところで考えているので、実際にはリンゴの実がいくらで売れるかというのは、その時々にならないとわからない。供給が過剰になれば下がるかもしれないですし、逆に供給が少なければ上がるというところもあると思うので、ここも不安定ですよねと。

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