【セミナー冒頭5分紹介】不動産賃貸オーナーが知っておくべき「建築瑕疵（かし）」訴訟の実態

不動産賃貸オーナーが気をつけるべきトラブル

寺田：建築瑕疵と言っても、やっぱり一番最初は、ここ数年特に顕著な別のトラブルと言っていいんでしょうか、そういうものからお話をさせていただければと思います。そもそも、オーナーさんとして気をつけるべきトラブルのようなものが変遷しているというところ、そのお話をさせていただいた上で、本丸というか建築瑕疵訴訟、これってそもそも何なのか、難しいという話を知り合いから聞いたことあるけど何がそんなに難しいのか、そういったところをご説明させていただければと思います。今日は内容が多いので、サクサクと進めていきたいと思います。

一つ目、近年増加する建築会社の破産というようなことなんですけれども。現状やっぱり賃貸のオーナーだったりとか、いわゆる不動産賃貸オーナーみたいな方たちだったりすると、いくつかそういうコミュニティに属されていることも多いでしょうし、そういうところですと、やっぱり非常に大きなトピックとして挙げられるのは、2023年の初頭にあったUBM株式会社の倒産です。

これはすごくニュースにもなりましたし、困られた方というのもすごく多いのかなというところだと思います。当然、市場シェアが大きかったというところもありましたし。弁護士的に言いますと、すごく大きな破産管財の事務所が入り、そこで破産管財を大きく対応したというところも、我々記憶しております。それによって、本当に数多くの投資家さんが対応されたりというようなことでした。

弊社にも、すごく多くの方がご相談やお困りごとということでいらっしゃいました。書いてあるようなことですね、いわゆる法律的にどうするのかというところで言うと、まず建物の所有権がどちらに移るのかだったりとか、あとはいわゆる図面などを交付してくれるのかといった、建物が建つかどうかというところですね。そこの部分で、UBMが持っているものの対応、そういうものがまず第一にありましたし。UBMが持っているものを全部引き上げたとしても、次に残りの工事を行ってくれる業者さんを確保しないといけません。でも、やっぱり一般的に、途中まで他の業者がやったものを引き継いでくれる業者さんというのは数も少ないですし、やるとしてもすごく割高になるというところで、そこを確保することが非常に難しいという投資家さんも多かったな、という印象を持っております。

他にも、当然こういった新築のRCなど不動産投資は融資を受けて行う方が多いので、そういった部分での金融機関の対応、融資に対する対応だったりとか。あとはUBMに債権が残っているような債権者さん、投資家さんだったりすると、債権者集会という、ある意味これはいわゆる不動産投資とは全く関係がない、完全に法律に関わる業務の対応をしなければならなくなったりというような形で。少しでも関わった方であれば、まだ1、2年くらいなので印象に残っている方も多いのかなとは思いますし。ネット上でもすごく話題になった、そういうような印象を私は持っております。

相次ぐ不動産会社の倒産

2024年、昨年ですけれども、これもUBMほどのインパクトはなくても、いくつか投資家向けのRCの建築業者だったりとか、いわゆる不動産投資家を対象としているような建設会社の倒産がいくつかありました。弊社の方でも相談がいくつかというか、結構な数ありましたね。そういうコミュニティのところから紹介という形で弊社にご相談に来たという方が多かったです。

その中でも、債権者集会が開かれて、しっかりと破産手続きに乗り、いわゆる弁護士対応もあったというような形になり、そこに対応してもらった投資家さんも、UBMに限らず多くいらっしゃったというふうに思われます。倒産の原因として挙げられるものは、皆さんも把握している通りかなと思います。

一つ目は、ずっと続いている部材や建材の高騰、原材料費がずっと高騰していますよとか。人件費だったりとか、円安だったり、ロシアの戦争の影響だったりと、そういうものがすごく挙げられて、もともとの見積もりではもう工事ができない、赤字だというようなことですね。これが一つ挙げられるかなと思います。もう二つ目は人件費の高騰。これもあまり時期が良くなかったというか、そんな形ですごく煽りを受けたな、というところがあります。

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