【セミナー冒頭5分紹介】“負動産”問題をどうする？「所有者不明土地管理制度」の基礎知識と活用事例

「所有者不明土地管理制度」とは？

山村：今回は2025年最新版ということで、似たような話を別の講義でもお話ししたかもしれないんですけれども。新しい情報、事例もできたのでそちらを含めて、令和5年に開始された所有者不明土地管理制度のお話をしていきたいと思います。よろしくお願いいたします。

目次ですね。ざっくりと、所有者不明土地管理制度というのが一言で言うと、空き家というか空き地、持っている人、所有者がいない、所有者不明なんでそのままですよね。所有者がいないタイプのものを解決する制度なんですけれども。

そもそも似たような制度が結構ありまして、令和5年にできた制度とはいうものの、類似の制度があるので、（1）では類似制度との違いを少しお話しして、（2）で実例を3つやっていって、最後にこんな不動産あったらちょっと要注意だよ、要注意というか逆にチャンスだよみたいな話で、チェックリストとまとめということでお話していきたいと思います。

では、所有者不明土地管理制度の基本からいきたいと思います。所有者不明土地管理制度というのは令和5年なのでもう2年前ですか、2年前の春にできた制度なんですけれども。目的としては、そもそも空き地が増えちゃうと日本国土がどんどんゴーストタウン化しちゃうので、こういう空き地についても活用できるようにどんどん制度を進めていこうというような目的で出て、申立権者として利害関係人が裁判所に申し立てて使う、解決していく制度です。

この利害関係人というのが、もともと裁判所の制度というところでいうと、具体的には近隣住民、自治体とかで書かれているんですが、法的な係争関係に立つもの、法的な利害関係を持つものという解釈がされていたんですね。なので、営利目的でこの土地買ったら儲かるんちゃうみたいな利益目的の事業者さんというのは基本的に除外されてたんですが、そこもちょっと含めるに当たったっていうのが、特殊な、拡張されたというか、そういうところがちょっと違うのかなと。ただ、無条件というわけじゃ全然ないんですけれども、事業者であるからといって必ず認められないわけではないみたいな、ちょっとそういう言い回しではあるんですけれども。

さらに、管理人の候補者というのは基本的に専門職の弁護士ないし司法書士などが多いんじゃないかなと思います。このへんは、後の制度を見ながら説明していきたいと思います。

所有者不明土地の対応事例

まず類似制度からですね。類似制度としては、同じように不在者というか、そもそも管理者がいない土地というのがいくつか類型があったんですけど、1つが相続財産清算人。わかりやすく言うと、土地を持っている人がいたのに、その相続人が全員相続を放棄してしまったと。そしたら、その土地の所有者って、全員相続を放棄しちゃうので国庫に帰属すると。国の持ち物という流れにはなっているんですけれども、結局誰も管理しないし誰も処分もしてくれないというところで、相続財産、そういうような土地に対しては相続財産清算人というのを立てると、そこの中でその土地の管理とか処分というのができたんですよね。

同じように不在者財産管理人と。戸籍上というか、いるはずなのにどこに行ったかわからないというのが、不在者財産管理人制度というので対処できる空き地、所有者不明の対応事例の1つと。

僕の経験上は、結構やっぱり昔に国外に移住しちゃった方っていうのは多いのかなと思います。どんな背景があったのかねよくわからないんですけれども、例えば国から出たっていうことになると、どこどこの国に行ったぐらいまでは戸籍とか住民票とかに残ってるんですけれども、どこどこの国の何々ストリートに住んでるとかみたいな情報がもう残ってないんですよ。なので、海外に昔に行ってしまった人っていうのは結構追っかけられないようなケースが多くて、行方不明扱い、すなわち不在者財産管理人として処理せざるを得ないと。国内でも、住民票を変えずに夜逃げみたいなかたちで行っちゃったら、同じように不在者財産管理人かなと思います。

3つ目が、法人がなくなっちゃったようなケース。法人が放置されちゃうケースって結構多いんですよね。法人の役員自体がどこかに行っちゃったら、同じように会社も機能しなくなるので、それに対しては清算人という類型で対処可能でした。

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