【セミナー冒頭5分紹介】不動産オーナーを悩ませる「サブリース」契約 令和以降の変化とこれからの付き合い方

「サブリース」とは？

飯冨：具体的な目次内容について話していきます。今回は、まずサブリースというのは、そもそも一体どういったものなのかというサブリースの仕組みであったり。その後、サブリースをめぐって実際にどのようなトラブルが起こることがあるのか。そして、トラブルになったときにはオーナーさんがどのように悩まれてきたのか。今までは、その解決が難しかったかもしれない部分について、ここは裁判例をベースに、じゃあ近年どのように変化してきたのか。最後に、サブリースとの今後の付き合い方として、令和以降というふうにタイトルにも入っていますので、令和の最新の裁判例を含めてお話ししていったり。また、令和2年に施行されましたサブリース新法というあたりも少しお話に入れながら、サブリースの関係性についてお話ししていけたらなと思います。

では、まず基本的なところからですね。サブリースとは何か、ご存知の方もいらっしゃるとは思うんですけども、最初ここからお話ししていきます。サブリースは、賃貸借の一種であるということはそうなんですけれども。賃貸借といいますと、一般的にはオーナーさんが賃貸人になって、入居される方が賃借人になる、そういった形でお互い2者の間で賃貸借契約を結ぶというのが最もシンプルな賃貸借の関係になるかなと思います。

しかし、そこでサブリースというのは何かというと、賃貸人と入居される方との間にサブリース会社が入るという仕組みになります。ですから、サブリース会社は何をやるかといいますと、賃貸人であるオーナーさんから建物を一括で借り上げをして、サブリース会社が一旦賃借人となります。サブリース会社が、またそこから自ら入居される方というのを探して、そこの入居者をつけるというような関係になります。

ですので、サブリース会社としては建物を又貸ししているというような形になるんですが、サブリース会社は入居されている方からもらう賃料の部分と、逆にオーナーさんに払う賃料の差額というので利益を得るというビジネスモデルになっています。

「サブリース」のメリットとデメリット

サブリースの形を取ったときには、どのようなメリット・デメリットがあるかという話をしていきます。サブリースの形を取りますと、今申し上げたような仕組みになるので、オーナーさんにとっては、一旦賃借人としてサブリース会社が絶対に入るというような形になります。

ですので、まず賃借人が確保できるという点が1つメリットになるのかなと思います。もう1つ、賃借人が入るということは、そこで賃料収入というのが得られますので、そこもオーナーさんとしては確保できるというところで、メリットになるのかなと思います。オーナーさんにとって、もし不動産を持っていたとしても、全く借りてくれる人がつかないであったりとか、そうなってくると賃料の収入も得られないということになってしまいますので。そうすると、やっぱりメリットというのが受けられないということになってしまうので、そこは代わりにサブリース会社が入るというメリットがあるのかなと思います。

また、実際に入居されている方との間で、トラブルの窓口となってくれるというような面もあります。何かあったときにすぐにオーナーさんが対応しなければいけないというところを代わりにやってくれるというところで、サブリース会社を入れるメリットがまたあるのかなと思います。

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