【米国不動産】インカム&キャピタルゲイン狙いができる米国不動産

2015年6月25日

 

米国不動産投資書影
不動産投資の収益源にはインカムゲインとキャピタルゲインの二つが考えられます。それぞれを分けて考える必要がありますが、人口増加が見込めるアメリカでは、そのどちらも成長期待があり――。

 

増え続ける人口に、右肩上がりの賃貸需要。巨大な中古マーケットが築古の物件にも高い建物価値を与え、その結果、日本では大きな減価償却メリットが生じる。世界トップクラスといえる公正・透明な取引ルール。そして、最強通貨ドルの現物資産保有――いま注目される米国不動産投資を真正面から取り上げた書籍『本命 米国不動産投資』。カメハメハWEBでは、その内容の一部を特別公開いたします。


不動産の収益の源泉は、2つに分かれます。ひとつはキャピタルゲインと言われる、不動産価格そのものの値上がり益。もうひとつは、インカムゲインと言われる投資した不動産を賃貸に回すことで得られる賃貸料です。この2つが、不動産投資の収益の源泉であり、それが今後、どのようになるのかによって、不動産投資の収益性が決まってきます。

 

まず、キャピタルゲインがどうなるのかということですが、ここまで説明してきたように、米国は今後も移民政策によって人口増が期待されており、それが不動産価格の上昇要因になります。これまでの歴史から見ても、米国不動産価格は過去40年間で、年平均4%ずつ値上がりしており、これからも十分、値上がりが期待できそうです。

 

確かに、2007年のサブプライムショックの影響によって、米国不動産価格は大きく下落しました。しかし、それも一時的なもので、再び上昇傾向をたどり、今ではサブプライムショック前の水準を取り戻してきています。あれだけ大きなショックが直撃したにもかかわらず、再び元の水準を取り戻してきているのですから、米国の不動産市況はかなり強いと判断してもよいでしょう。したがって、これからも米国の不動産価格は長期的な上昇トレンドをたどっていくものと思われます。

 

次にインカムゲインですが、これは簡単にいえば賃料収入です。安定した賃料収入の決め手は何かというと、人口の流動性、ならびに人口増加です。人口が増えれば、必然的に住宅需要が増えていくため、賃料収入が途絶えることはありません。

 

また、人口の流動性が高い状態であれば、引っ越しによって出ていく人がいたとしても、他の地域から引っ越してくる人もいるので、常に需要は高い水準で維持されます。

 

ただし、規制もあります。レントコントロールといって、例えばロサンゼルスのダウンタウンなど、低所得者が多く住む地域では、あるパーセンテージ以上の賃料値上げは、法律によって規制されています。「来月から賃料を20%引き上げます」などとはいえないのです。

 

こうした規制はありますが、それでも日本の不動産に投資するのに比べれば、はるかに高いリターンが期待できます。何しろ日本の不動産は、ごく一部の一等地しか不動産価格が値上がりせず、大半は不動産価格が横ばいのままです。つまり、キャピタルゲインは期待できず、インカムゲインのみしか、不動産投資の収益源がない状態です。この点を考慮しても、キャピタルゲインとインカムゲインの両方が期待できる米国不動産は、非常に高い魅力があるといえるのです。

 

ちなみに、米国不動産の収益率ですが、キャピタルゲインについては前述したように、年平均で4%程度の値上がり益が期待できます。また、インカムゲインに関しては、諸経費等を差し引いたネットで年3~4%です。仮に年4%であれば、キャピタルゲインと合わせて年8%程度のリターンになります。

 

また、より高い収益を得たいのであれば、多少リスクは伴いますが、都心から少し離れた場所の不動産や、あるいはやや環境の悪いところを選ぶことによって、年7%程度のインカムゲインも実現します。

 

本コラムは、書籍

『本命 米国不動産投資』(ニック・市丸著 幻冬舎メディアコンサルティング)

からの抜粋です。

 

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