【セミナー冒頭5分紹介】「土地を買って新築」「保有する土地に新築」する際の注意点と事前防止策

「土地から新築」とは？

山村：前半戦で一応、土地から新築マンションを建てる時の基本的なポイントを総まとめしまして、そこから中心が類型別トラブル実例とその解決策ということになります。

ざっくりとどういう類型があって、どんなトラブルがあるかを中間でお話しして、まとめとして現実の問題点と対応策についてまとめさせていただきたいと思います。

早速入っていきましょう。

まず、「土地から新築」といった最近言われるような投資手法ですが、私の事務所が横浜なので、やっぱり都内近郊で流行っているのかなというスキームです。

不動産コンサル会社とか不動産投資塾みたいなところだと、こういうスキームがいいんだと言って流行らせている面もありますが、一方で別に大家さん側が土地を持っていて、そこにマンションを建てるというのは昔からありました。そもそも、土地を買ってから建てるというのは全然あり得ることで、昔からあったことです。

特に東京近郊だと、これによってマンションを建ててしまうと割と早く差益が出るので、結構2〜3年ぐらいのプロジェクトで建ててしまったら売却するようなケースもあります。昔からあったのは自分で建ててそのまま持つというスキームでしたが、もう建てて売却してしまう、すぐ売っちゃうみたいなスキームもあるので、転売に近いような状況になってるのかなと思います。

メリットとしては、まず融資が付けやすいというところですね。「スルガショック」なんて言われてますけれども、スルガ銀行の問題「かぼちゃの馬車事件」から、融資付けが結構難しくなりました。

中古の収益物件の購入に関して、やっぱり耐用年数の問題から、融資付けが非常にしづらくなりました。土地をすでに持ってマンションを建てる場合、利回りの高いものが買えなくなってきた中で、こちらのスキームだと比較的高めの利回りの物件を保有しやすいというメリットがあるのかなと思います。

今回の土地をすでに持ってマンションを建てますということになると、新築の建築費用ということになって、耐用年数も満杯ですので、融資付けがしやすいという事情が1つあるのかなと思います。

もう1つは、都内の土地が上がってきて、なかなか良い利回り物件が買えなくなってきた中で、こちらのスキームだと、比較的高めの利回りの物件を保有しやすいというメリットの2つがあるのかなと思います。

融資付けについては、耐用年数の問題ということで、理屈が当然あります。利回りが高くなるところですが、本来これはマンションデベロッパー、アパートデベロッパーがやっていた業務を、むしろ大家さん側がリスクと負担を請け負うことなので、当然ある種作業が出ていますから、その分利回りが高いというのは当然といえば当然なので、裏技的なものというより、順当にそういう性質は持っているんだろうなと思います。

従来の大家業とディベロッパー業の違い

少し冒頭にもお話ししましたが、本来的な大家業というのは、マンション・アパートを持って20年、30年持って、賃料でどんどん建設費を償却していくというかたちで、建設費よりも賃料の総額の方が高いから、そこで薄く利益を長く取っていくというのが大家業だったのかなと思います。

しかし、今回のような土地からマンションを建てて、マンションを建ててもすぐにもう売却できちゃいますということになりますと、どちらかというと大家業というよりデベロッパー業に移行している傾向があるのかなと思います。

某弁護士というだけでピンとくる方もいるかもしれませんが、「一人ディベロッパー」なんていうものもあります。私なんかよりも先輩なんですけれども、もうすでに弁護士業もかためられて、かつ一人で不動産が本業になりそうな先生もいらっしゃるぐらいで、こういったものは流行っているのかなと思います。

このスキームで言うと、本当にディベロッパー業に近くなってくると、土地購入してから多分建てるまで、2年前後ぐらいのスパンが多いかと思います。どんどんそれを回していっちゃうと売買件数が多くなっちゃうので、これが継続に値するのかどうか、つまり宅建業法の規制を受けないかどうかという問題が出ちゃいます。

ここをクリアにするために、年に何件もやるから宅建免許を取っちゃおうという話も出てきているように思います。早速、弁護士的なトラブル事例の総論から入っていきたいと思います。

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