【セミナー冒頭5分紹介】【純資産1億円超の地主・資産家の方向け】なぜ、地主の手元には「現金（キャッシュ）」が残らないのか？

なぜ、現金がないのか？

大浦：なぜ、現金がないのか。これはあの、私だけではなくてですね、多分この不動産関係に携わっている方の多くがですね、地主さんは資産はすごいお持ちなんですけれども、なぜかキャッシュがないというケースが非常に多くてですね。多くの場合、ご自身あまりお気づきじゃないケースもあったりするんですが、自覚的な方もいらっしゃる一方でそうでない方もいらっしゃるんですが。現金が足りないというような話からコンサルティングして、どうやってまずは現金を作るのかみたいなところですね。どのくらい必要なのか、そしてそれをどう準備していくかというアドバイザリーになりがちなので。

この辺りですね、仮にそういう状況に陥ったとしてもですね、そういうふうにどうしてなのかというところをまずご理解いただきたいですし。まだ、そういう状況に至ってない方に関してはですね、事前にそうならないようにしていただくことが、結果として逆に我々みたいな専門家を、相続税の申告ぐらいは必要かもしれないんですけれども。コンサルタントみたいなものを無闇に使わなくてもですね、皆様ご自身で不動産を維持していくということが可能になってくるのかなというふうに考えてですね、そういった視点からですね、本日のお話を聞いていただければと思っております。

導入としては、現状のですね地主さんのパラドックスとか矛盾ですね、資産はあるけど現金はないというところと。皆様ももうお感じいただいていると思いますが、経済的なですね、マクロ市場環境について。そこから第1部としてどういうプロセスでですね現金が失われていくのかというところを解説させていただいて。第2部の方としては、それを避けるには、どういうふうにアプローチするのがいいのかというところの考え方をご説明します。最後クロージングとして、私がお客様によく問いかける3つの問いに対して、皆様はどういうふうにお答えされるのかというところを、ご自身に投げかけてみていただきたいなというところで、本日のセミナーをまとめさせていただければというふうに考えております。

「土地持ち貧乏」になる理由とは

一番最初ですね「土地持ち貧乏」とちょっと強めに書かせていただいておりますが、これは別に皆様が経営を怠慢にしているということではないと思っております。やはりですね、ちゃんと必要なものにはお金をかけるけれども必要ないものまでですね、湯水のごとくお金を使っているわけじゃないと、むしろうちは節約して使っている方だみたいなことをおっしゃるクライアントさんも結構過去いらっしゃいました。ですがですね、たとえそうしたとしても、むしろそういうふうにすればするほどですね、不動産税制が現金を失わせていくような構造的な視線があるんじゃないかなというふうに私としては考えています。

というのがですね、帳簿上では一定の黒字が出ているという状況にはなるんですね、税務の申告上は。しかし銀行口座を見てみるとですね、預金残高がどんどん減っていくというような状況になっていく。ここが本日のメインテーマなんですけれども、市場環境としては、金利上昇と建築費の高騰があり、借金して建てるという従来のやり方が通用しにくくなってきています。結構建設会社さんがいまだにこの年末にも、相続税の申告のご相談いただいた方が、そういう提案を建設会社から受けているというお話をいただいてまして。この段階でまだやりますかというような、私としては感想なんですけれども、金利は非常に上昇してて、さらに建築費のコストも上がっているという市場環境にあると。

別に、それが全て悪だということではないんですけれども。借り入れリスク、要するに借りたからには返済しなきゃいけないということはですね。建物が建っている間ずっと貸し続けられる、もしくは建物を途中で売却した時にも十分ですね、その原価以上の額でその不動産が売れるということが保証されているのであれば、これは別にリスクない収入だからいいんですけれども。

残念ながらですね、高度経済成長以降日本が成長してきたような、こういう表現がいいか分からないんですけれども、バラ色の市場環境を、今ですね海外ではすごい戦争も起こり、石油に対して調達できるかわかんないみたいな環境にある中です。皆さん、ここ何年か、短期的なところは目処がついたとしても、5年、10年、不動産が建てば、木造であっても20年以上使っていくっていうのは基本的なスタンスになると思うんですけれども。いわんやRCなんか建てようものならですね、60年とか今100年建築とかって言われるので、100年以上その建物を建ち続けるんですけど。というような時に、そのリスクをちゃんと吸収できる建物なんですかというところをちゃんと担保して建ててますかと。

目の前の相続税が下がるから建てましょうっていうことだと、その建物が残り続けることによって、相続した方々が非常にお困りになられているケースというのは私としては体験しているので、こういったところをまず一度振り返って考えてみてほしいと考えております。

続きは『ゴールドオンライン・エクスクルーシブ倶楽部』で

ゴールドオンライン・エクスクルーシブ倶楽部（旧カメハメハ倶楽部）では、本コラムでご紹介したセミナーのほか、様々なセミナーを開催中です。ゴールドオンライン・エクスクルーシブ倶楽部でしか聞けない情報を会員様限定にてお届けしています。会員登録後、各セミナーへお申し込みいただけます。オンライン開催となっておりますので、お好きな場所からお気軽に視聴可能です（一部オフライン開催、見逃し配信あり）。

無料会員登録はこちら

冒頭5分動画

_{※本コラムに掲載された情報を許可無く転載することを禁じます。また、本コラムに掲載された内容は、セミナー開催時におけるものであり、情報の正確性や完全性について保証するものではありません。本コラムは情報提供のみを目的としており、各種商品・投資等の勧誘を目的としたものではありません。}